Как заработать на недвижимости в кризис, советы экспертов

Самым надежным способом хранения сбережений почти 50% россиян считают вложение денег в недвижимость, подсчитали в ВЦИОМ. Однако грамотное инвестирование в недвижимость позволит не только сберечь деньги, но и преумножить их.  Эксперты рынка недвижимости уверены: заработать на недвижимости можно всегда, даже в кризис. Главное – правильный подход. 

«Безусловно, при грамотном подходе, на недвижимости можно заработать и в сложных экономических реалиях, - говорит брокер компании «Центр управления недвижимостью» (ЦУН) Александр Малюк. - Основные варианты инвестиций, которые на сегодняшний день могут принести прибыль – это покупка готового арендного бизнеса или денежные вложения в строящиеся жилые объекты».

Александр Малюк

 

Вариант первый - аренда

Безусловно, проще зарабатывать на недвижимости, если она уже есть. И абсолютно не важно, что это за объект – квартира ли, загородный коттедж, небольшой офис или склад. Проверенный способ заставить объект приносить доход - сдать его в аренду.

А что делать, если своих квадратных метров у вас нет? Купить для последующей сдачи в аренду. По подсчетам Александра Малюка, покупка складского помещения, например, если сдавать его в аренду, окупится примерно через 10 лет.

Другой хитрый вариант заработать на недвижимости, которой у вас нет, предлагает руководитель департамента развития компании XelaGroup Алексей Мартынов. Причем никаких крупных капиталовложений не потребуется.

«Необходимо снять в аренду квартиру: важно удобное стратегическое расположение (рядом с метро, наличие продуктового магазина в пешей доступности и неплохой ремонт). Аренда «однушки» обойдется вам в пределах 40 тыс. руб. в месяц. Далее вы даете объявления на доски и на специализированные сайты о сдаче данной квартиры посуточно и почасово. Договариваетесь с уборщицей, чтобы она после каждого клиента убиралась в квартире, предлагаете клиентам дополнительный сервис: фрукты в номер, спиртное, разрешение курить. Средняя ставка снятия квартиры в час – 1 тыс. руб., ночь – 2,5 тыс. руб. Чистая прибыль будет выходить в районе 20 тыс. руб. в месяц. 10 таких квартир это 200 тыс. руб.», - рассказывает Алексей Мартынов.

 

Вариант второй – вложить в новостройку

Аренда гарантирует собственнику стабильный, но, увы, невысокий доход. Заработать бОльшую сумму смогут спекулянты. Схема такова: вы покупаете объект на этапе котлована, когда его стоимость будет низкой, и продаете его по более высокой цене, когда объект уже будет достроен. Доход при таком подходе будет гораздо выше.

 

По словам Александра Малюка из компании ЦУН, в коммерческой недвижимости разница между ценой на старте продаж и после ввода в эксплуатацию может отличаться до 40%, в жилой порой и вовсе достигает 60%.

Однако, предупреждает Алексей Мартынов из XelaGroup, в коммерческую недвижимость лучше вкладывать тем, кто уже имеет приличный опыт заработка на недвижимости – выше здесь не только прибыль, но и  риски. В числе наиболее удачных для инвестирования бизнес-центров эксперт выделяет ММДЦ «Москва-Сити», W Plaza, «Даниловскую мануфактуру», «СильверСтоун», «Омега Плазу».

«В коммерческой недвижимости разница между ценой на старте продаж и после введения в эксплуатацию могут отличаться до 40%, все зависит от того, что именно является стартом продаж конкретного объекта. Разница будет максимальной, если мы говорим о строящемся здании на этапе котлована, и, соответственно, в случае с реконструкцией здания или смены собственника разница будет существенно меньше, - объясняет. - Что касается жилой недвижимости, то тут картина более благоприятная для покупок строящихся объектов. Несмотря на то, что года 2 назад разница была до 60%, в зависимости от класса жилья соотношение варьируется от 15% до 45%, что тоже очень выгодно».

Александр Малюк

Если речь идет о жилой недвижимости, то при покупке квартиры необходимо учитывать ее дальнейшую ликвидность, например, удобство расположения, инфраструктура, платежи, добавляет Алексей Мартынов. И снова предупреждает о рисках: ненадежный застройщик может затянуть сроки сдачи дома или вовсе не построить его, а если вы не угадаете с месторасположением квартиры, продать ее будет нелегко и, возможно, придется снижать цену.  

Инвестиционными часто являются и сделки по покупке загородной недвижимости. И цель оправдывает средства. Например, в проектах GreenMos, специализирующейся на строительстве загородных поселков, в среднем на этапе строительства цена за квадратный метр начинается от 20 тыс. руб. (туда входят все коммуникации, участок и сам дом), а на этапе продажи цена вырастает до 32 тыс. руб. за квадратный метр.

«Я бы рекомендовал в кризис вкладываться в проверенного застройщика эконом сегмента. В идеале, если строящийся дом наполовину государственный».

Алексей Мартынов

Вариант третий – перепродажа «вторички»

Перепродавать можно не только новостройки, но и уже годами стоящие здания. Например, можно купить квартиру в районе, куда через несколько лет дотянут метро.  По подсчетам Алексея Мартынова, цена данной квартиры будет расти и увеличится в среднем на 30%. Строительство новой трассы, которая упростит подъезд к дому, способно увеличить стоимость квартиры до 20%.

Другой вариант – срочный выкуп квартир, дисконт на которых порой достигает 40%, рассказывает эксперт. Такие случаи возникают, если собственник срочно уезжает в другой город или страну или ему просто срочно нужны деньги. При выкупе таких квартир и их последующей перепродаже эти 40% и станут вашим доходом.

Если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома и имеет выгодную локацию, можно выкупить ее по цене жилья, перевести в коммерческую недвижимость (благо, закон позволяет, подробнее тут) и перепродать уже как офис. Цена, соответственно, будет выше.

«В целом рынок диктует нам новые условия как сдачи в аренду, так и продажи вторичного жилья, - констатирует Александр Малюк. - На сегодняшний день аренда выгоднее, поскольку покупательная способность граждан значительно просела и рыночные цены не коррелируют с теми суммами, которые готовы платить потенциальные покупатели. По этой причине объект будет экспонироваться достаточно долгое время, за которое собственник уже мог бы получать доход с арендной платы. Для получения максимальной прибыли от сдачи квартиры в аренду можно сменить ее назначение и сдавать под ритейл или офисы-представительства. Особенно такой подход актуален для квартир на первых этажах».

Работает ли?

Опрошенные изданием эксперты солидарны: определить процент инвестиционных сделок в общем потоке непросто. Мало кто признается, какие цели преследует при покупке квартиры, офиса, ритейла или загородной недвижимости.

«Можно делать вывод только по типу вложений, - рассуждает Алексей Мартынов. – Например, если человек или компания покупает 1-комнатную квартиру, скорее всего это инвестиции. Офис на этапе котлована тоже инвестиции, загородная недвижимость -  скорее всего, для себя».

По его словам, в компании GreenMos инвестиционными являются не более 10% сделок. В компании ЦУН, по самым грубым подсчетам, инвестиционными являются около 20% сделок: 12% из них приходится на складскую недвижимость, оставшиеся 8% - на офисы.