Перспективы рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

Прогнозировать какие-либо изменения сегодня крайне сложно, однако по оценкам консультантов Центра управления недвижимостью можно  сформулировать два возможных сценария развития событий: негативный и позитивный.

Негативный сценарий

Российские экономические реалии подразумевают серьезную зависимость между ценами на нефть  и курсом рубля, который в свою очередь является абсолютным фактором влияния на рынок коммерческой недвижимости.  В прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию 627 тыс. кв. м, что на 55% меньше, чем в 2014 году, соответственно количество вакантных площадей растет только за счёт того, что компании закрывают офисы и представительства или сокращают площади, а не за счет строительства новых бизнес-центров.

На фоне существенного снижения объемов строительства и нестабильности валюты и макроэкономической ситуации Москва рискует потерять один из главных «козырей» - инвестиционную привлекательность для зарубежных вкладчиков.

Как западные, так и азиатские инвесторы, которые в пришлом году активно стремились к тому, чтобы войти на российский рынок и закрепиться на нем, сегодня меняют планы, опасаясь возросших рисков. При отсутствии сторонних инвесторов, девелоперам придётся обращаться к кредитным средствам на условиях, доступных в Российских банках. Под влиянием растущей учетной ставки кредиты будут также дорожать, что вытеснит с рынка многих его значимых игроков. Также нельзя забывать о том, что малый (да и средний) бизнес переживает кризис ничуть не легче, поэтому спрос на офисные площади даже по сниженным рублевым ставкам будет крайне невелик. Инвестирование в недвижимость  как в потенциальный арендный бизнес со стороны российских вкладчиков также сократится, т.к. существенно увеличится период окупаемости. Стагнация и потеря весомых бюджетов – именно так можно охарактеризовать перспективы рынка при данном сценарии «в двух словах».

Из депрессивности первого варианта перейдем к более светлым перспективам, вероятность которых в целом не ниже.

Позитивный сценарий

Переформатирование рынка – вот основное направление, по которому будут развиваться события. Девелоперы, лишенные постоянных денежных вливаний и вынужденные кредитоваться по высокой ставке, начинают осторожнее подходить к новым проектам, учитывая все возникшие риски. Банки готовы финансировать многообещающие проекты по выгодным условиям, поэтому грамотные и надежные застройщики смогут рассчитывать на эксклюзивные возможности по кредитам.  Это ведет к тому, что количество вакантных площадей не будет увеличиваться в геометрической прогрессии при низком спросе, а стремится к равновесию с потребностями рынка. Собственники офисов, которые массово перешли на рублевые ставки еще в прошлом году, будут продолжать дисконтировать цены. Для арендаторов это будет удобным моментом для оптимизации затрат на рабочее пространство без потери класса здания, локации и других важных характеристик. Выровнять общую ситуацию по спросу поможет стрит-ритейл, по которому сегодня спрос догоняет предложение.  В случае если собственники также закрепят арендные ставки в рублях и не будут поднимать их выше 20 тыс. за кв. м. возможна будет встреча интересов клиентов и владельцев.

Специалисты ЦУНа также подчеркивают, что демпинг цен будет иметь волновой формат – предполагается, что данное явление будет происходить через каждые месяц-полтора.

Однако, положительная динамика будет наблюдаться только к 2018 году – и то очень осторожная.  В этом сценарии речь идет больше о выживании рынка в тяжелые времена.

 

В заключении важно отметить, что в чистом виде каждый сценарий маловероятен, скорее всего, будут иметь место явления из разных вариантов развития событий. В  целом не стоит смотреть вперед исключительно с пессимизмом – нельзя недооценивать способность рынка к саморегуляции, которая в конечном итоге приведет к положительным изменениям на рынке, как для собственников недвижимости, так и для потенциальных арендаторов/покупателей.  Специалисты компании Центр управления недвижимостью помогут сориентироваться в текущей ситуации на рынке покупки коммерческой недвижимости и оперативно подобрать офис по всем Вашим критериям.